Örökölt ingatlan eladása 2026: hagyatéki eljárás, illeték, adó és közös tulajdon

A hagyatéki eljárás menete és időtartama

A haláleset után a jegyző 8 napon belül megkezdi a hagyatéki leltár felvételét, és azt 30 napon belül (elektronikus halotti anyakönyvi kivonatnál 35 napon belül) megküldi a közjegyzőnek. Ha nincs szükség tárgyalásra, a közjegyző a hiánytalan leltártól számított 45 napon belül átadja a hagyatékot; ha tárgyalás kell, az első tárgyalás a leltártól számított két hónapon belül van.

A határidők ellenére a Digitális Állampolgárság tájékoztatója szerint a hagyatéki eljárás általában hónapokig, bonyolultabb esetekben évekig is tarthat, például ha az örökösök vitatkoznak, vagy végrendelet és kötelesrész is van.

Mennyibe kerül a hagyatéki eljárás?

A közjegyző díja a hagyaték értékétől függ: az általános díjtétel fele. 2025. szeptember 1. óta egy 20 millió forintos hagyatéknál ez 57 500 Ft, amelyhez 40% költségátalány és a tényleges költségek járulnak; a pontos összeget a közjegyző állapítja meg. A díjat az örökösök fizetik.

Az örökös tulajdonjogának bejegyzése a földhivatalnál díjmentes: a jogerős hagyatékátadó végzést a közjegyző küldi meg az ingatlanügyi hatóságnak.

Mikor adható el az örökölt ingatlan?

Az örökös a hagyatékot az örökhagyó halálával megszerzi. Adásvételi szerződést ezért a hagyatéki eljárás lezárása előtt is köthet, és a vevő bankjának jelzálogjoga függő hatállyal be is jegyezhető. A vevő tulajdonjoga azonban csak azután kerülhet a tulajdoni lapra, hogy az örökös tulajdonjogát a jogerős hagyatékátadó végzés alapján bejegyezték.

Ha a közjegyző a hagyatékot csak ideiglenes hatállyal adta át, az örökös a végleges átadásig nem adhatja el és nem terhelheti meg az ingatlant. Az eladás időzítését és a szerződés feltételeit ezért érdemes ügyvéddel előre megtervezni; ebben ügyvéd partnerünkkel segítünk.

Kell öröklési illetéket fizetni?

Nem kell, ha egyenes ági rokon (gyermek, unoka, szülő), a túlélő házastárs, a bejegyzett élettárs vagy a testvér örököl. Más örökösnél az illeték általános mértéke 18%, lakás öröklésekor 9%. Mostohagyermek, nevelt gyermek, mostoha- és nevelőszülő 20 millió forintig illetékmentes. Az illetéket a NAV szabja ki a hagyatékátadó végzés alapján.

Kell adót fizetni az eladás után?

Ha az eladásból jövedelem keletkezik, 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. A szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja, a szerzési érték pedig az öröklési illeték alapjául vett érték, illeték hiányában a hagyatéki leltárban szereplő érték. Az adóköteles rész az évekkel csökken: a halál évét követő ötödik évtől az eladás adómentes.

Saját esetét az eladás utáni adó kalkulátorunkkal számolhatja ki.

Ha többen örököltek: közös tulajdon

Ha több örökös közösen örököl, az ingatlan osztatlan közös tulajdonba kerül. Ha valamelyikük a saját tulajdoni hányadát kívülállónak adná el, a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg: a vételi ajánlatot teljes egészében közölni kell velük, mielőtt elfogadná. Az ezt megsértő eladás a tulajdonostárssal szemben hatálytalan.

Bármelyik tulajdonostárs kérheti a közös tulajdon megszüntetését; erről lemondani nem lehet. Ha nem tudnak megegyezni, a bíróság elsősorban természetben osztja meg az ingatlant; ha ez nem lehetséges, valamelyik tulajdonostárs megválthatja a többiek részét, vagy az ingatlant értékesíteni kell. A legegyszerűbb rendszerint, ha az örökösök a teljes ingatlant együtt adják el, és a vételárat a hányaduk szerint osztják el.

Haszonélvezet a tulajdoni lapon

Előfordul, hogy az örökölt ingatlanon a túlélő házastárs haszonélvezeti joga áll fenn. Ilyenkor az eladás előtt rendezni kell, hogy a haszonélvező lemond-e a jogáról, vagy megváltják. A jog értékét a haszonélvezet-kalkulátorunkkal számolhatja ki.